imenkul alanlar ve satanların, Vergi yasalarında ve Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayıGayrimenkul alımında dikkat edilecek noktalar

GAYRİMENKUL alanların, gayrimenkullerle ilgili olarak, yasalarda yeralan bazı ince noktaları, önceden bilmelerinde yarar var.

1- GAYRİMENKULÜN ESKİ VERGİ BORCU:

Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki Emlak Vergisi'nin ödenip ödenmediğini, başka bir anlatımla Emlak Vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar var. Bunun pratik yolu da, satıcının makbuzlarını kontrol etmek hatta her ihtimale karşı, fotokopisini alıp saklamaktır.

Emlak Vergisi Yasası'nın 30. maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme sorumlu tutuluyor. Yani yeni alınan evin, birikmiş Emlak Vergisi borcu yeni sahibinden alınabiliyor.

2- GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ:

Gayrimenkulün, tapudaki değeri birkaç açıdan önemli.

a) Gelir Vergisi Yönünden: Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazancın ‘‘Değer Artışı Kazancı'' olarak beyan edilip, yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK Mük. Md. 80/6).

Satın aldığı gayrimenkulü, 4 yıl içinde elden çıkarmaları yani satmaları sözkonusu olanların, düşük değer üzerinden alış yapmaları sakıncalı. Nedenine gelince, 4 yıl içinde sattıklarında, gerçeğin de üzerinde yüksek bir kaçanç ortaya çıkabilir.

b) Harç Yönünden: Gayrimenkulün, 2002 yılı emlak vergisi asgari değerinin, 2003 yılında en az yüzde 29,5 oranında artırılması gerekiyor.

Nedenine gelince, hem emlak vergisi hem de tapu harcı yönünden bildirilecek değer, geçmiş yıl değerinin yeniden değerleme oranının yarısı kadar (yani 59/2 = yüzde 29,5 oranında) yükseltilmesi suretiyle bulunuyor (Harçlar Kanunu Md. 63 ve Emlak Vergisi Kanunu Md. 29). Örneğin, 2002 yılı emlak vergisi değeri 20 milyar TL. olan bir gayrimenkulün satışında, tapu değerinin asgari 25 milyar 900 milyon TL. gösterilmesi gerekiyor.

Alım-satım sırasında, hem alıcı hem de satıcı binde 15'er oranında ‘‘tapu harcı'' öderler.

3- EMLAK VERGİSİ BİLDİRİMİ:

Gayrimenkul alanların, o yılın sonuna kadar örneğin 2003'de alanların, 31 Aralık 2003'e kadar, ilgili belediyeye ‘‘Emlak Vergisi Bildirimi'' vermeleri gerekiyor. Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde (örneğin 1 Ekim 2003'den sonra) alınması halinde ise, Emlak Vergisi bildiriminin, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ‘‘üç ay içerisinde'' verilmesi gerekiyor (EVK Md.23).

Emlak Vergisi ise 2004'den itibaren ödenecek. Gayrimenkulün alındığı yılın vergisini de, satıcı kimse o öder.

4- EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL:

Gayrimenkulün, eş ya da çocuk adına alınması ancak bedelinin aile reisi tarafından ödenmesi halinde ‘‘ivazsız'' yani karşılıksız bir intikal sözkonusu olur. Bu ise, veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun beyanname verip, yüzde 5-15 arasında oranı değişen Veraset ve İntikal Vergisi ödemeleri gerekir. Ancak, aile reisinin; eş ya da çocuğa gayrimenkulün bedelini ‘‘borç olarak'' vermesi halinde, herhangi bir vergileme sözkonusu olmaz. sız yarar var. Gayrimenkul alanların; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına, tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler, verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor.

Gayrimenkul satanlarında; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, satıştan doğan kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda, satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.

Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar, ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.

geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.

Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).

olabilir.